Každé SVJ se může při správě společných částí domu dostat do situace, kdy na nějaký záměr potřebuje více prostředků a úspory vytvořené z příspěvků členů nestačí. Často jde o rozsáhlejší rekonstrukce a revitalizace bytových domů. Jaké možnosti SVJ pro financování takových záměrů má? Může se SVJ zadlužit bez souhlasu všech členů? A může dát do zástavy společný majetek? 

Možnosti financování

První možností je využití vytvořených dlouhodobých záloh, tedy naspořených prostředků v tzv. “fondu oprav”. Další možností je jednorázový příspěvek členů. Poslední možností je úvěr, kde jako dlužník vystupuje společenství vlastníků jednotek. V praxi se objevuje i kombinace mimořádného vkladu členů spolu s úvěrem, buď se týká všech členů nebo někteří členové hradí investici vkladem a další se podílí na splácení úvěru.  

Může si SVJ vzít úvěr?

Ano může. SVJ je právnickou osobou a díky této právní subjektivitě může uzavírat i úvěrové smlouvy. Obecně mohou SVJ využít k financování bankovní i nebankovní úvěry. Tyto úvěry však mají svá specifika, plynoucí už ze samotné podstaty činnosti SVJ. Je potřeba dávat pozor na tyto skutečnosti: 

• Úvěrem mohou SVJ financovat záměry, které se týkají správy domu a pozemku, zjednodušeně tedy investic do společných prostor, ne do jednotek ve vlastnictví členů. 
• Na možnosti financování má vliv počet bytových jednotek v domě a také to, kolik bytů je ve vlastnictví právnických nebo fyzických osob. 
• Úvěry jsou obvykle poskytovány bez zástavy společného majetku, pokud celková výše úvěru vychází v přepočtu na jednu bytovou jednotku do částky cca 300 tisíc Kč. 
• Jednotliví členové SVJ vždy ručí za poskytnutý úvěr v poměru odpovídajícímu velikosti jejich podílu na společných částech domu. 
• Potíž s poskytnutím úvěru mohou mít malá SVJ s malým počtem členů, u větších SVJ za úvěr ručí desítky členů. V případě malých SVJ lze řešit financování větších záměrů soukromou půjčkou jednotlivých členů. A prostředky z takové soukromé půjčky pak převést do SVJ mimořádným vkladem. 
• Pozor na vlastnictví jednotek v bytovém domě. Pokud část jednotek v domě vlastní právnická osoba nebo více právnických osob, může být ze strany bank financování omezené nebo úplně nemožné.  Záleží na poměru jednotek ve vlastnictví právnických osob vůči celku. 
• Banky se také mohou zajímat o dlužníky v bytovém domě. Osobní dluhy vlastníků je tolik nezajímají, ale mohou posuzovat počet dlužníků do “fondu oprav”. O osobní dluhy se mohou zajímat v případě členů statutárního orgánu SVJ. 

Kdo o úvěru SVJ rozhoduje a co když někteří členové nesouhlasí? 

Pokud zákon nebo stanovy SVJ neurčují jiná pravidla, rozhoduje o případném investičním záměru (rekonstrukci, revitalizaci a dalších záměrech na společných částech, kterými nedojde ke změně vnitřního uspořádání domu nebo ke změně podílů na společenských částech domu) shromáždění vlastníků nadpoloviční většinou přítomných členů SVJ. Shromáždění vlastníků pak rozhoduje i o způsobu financování, tedy případném úvěru. V praxi se může stát, že někteří vlastníci sice s investicí souhlasí, ale nechtějí se podílet na splácení případného úvěru SVJ. Těmto členům lze nabídnout možnost vložení vlastních prostředků ve výši jejich podílu na úvěru SVJ na účet SVJ formou mimořádného vkladu. Znamená to pro ně zachování stávající výše příspěvku do „fondu oprav“, protože svůj podíl na případném úvěru uhradí mimořádným vkladem předem.

V případě, že je výsledkem shromáždění taková dohoda s vybranými členy, je nutné v zápisu ze shromáždění tyto skutečnosti přesně uvést: identifikace osoby, číslo jednotky vlastníka, částka mimořádného vkladu a termín platby. Prostředky od těchto vlastníků použije SVJ jako vlastní zdroje a sníží tím částku úvěru. 

Jak probíhá splácení úvěru SVJ

Za splácení úvěru odpovídá SVJ, které hradí splátky úvěru z “fondu oprav”. Každý člen SVJ do něj přispívá na správu společných částí formou příspěvku. Na splácení úvěru se tak členové podílí právě prostřednictvím tohoto příspěvku do „fondu oprav“, který je nastaven podle výše úvěru. Pokud někteří členové hradili svou část úvěru formou vkladu, bude jejich příspěvek nižší o částku odpovídající splátce úvěru dle poměrné výše jejich podílu.  
 
Pokud SVJ splácí úvěr, je důležité sledovat a včas řešit případné dluhy členů. Pokud by více vlastníků přestalo hradit pravidelné příspěvky, ve kterých je zahrnuta i částka na úhradu úvěru, může se SVJ dostat do nepříjemné situace, kdy nebude schopno splácet poskytnutý úvěr.  

V případě prodeje bytu novému vlastníkovi na něj přechází i povinnost hradit pravidelný měsíční příspěvek do “fondu oprav”. A to i s částkou, která je určená jako splátka úvěru poměrnou výší dle podílu nového vlastníka. 

Zpět na aktuality