Změna počtu osob v bytě a povinnosti majitele. Díl první: krátkodobé pobyty vs dlouhodobý pronájem

Jak mají členové společenství vlastníků jednotek (SVJ) správně postupovat, když se změní počet osob v bytě? Platí jiná pravidla pro krátkodobé pobyty, třeba za účelem poskytnutí bytu turistům, a jiná pro dlouhodobé pobyty za účelem bydlení?

V dnešním článku se zaměříme na všeobecné povinnosti vlastníka jednotky při poskytování bytu k užívání jiným osobám a při změně počtu osob v bytě. A také na dostupné informace k problematice krátkodobých turistických pronájmů.

Poskytování krátkodobého „ubytování“ nelze vlastníkovi bytu zakázat

Využívání bytu některého člena SVJ pro krátkodobé ubytování způsobuje v mnoha bytových domech nepříjemnosti a časté stížnosti ostatních členů SVJ. Řešení neshod ale není vůbec jednoduché a „těžkou hlavu“ z nich mají nejen samotná SVJ, ale i odborná veřejnost. Některá SVJ zanesla do svých stanov podmínku souhlasu ostatních nebo všech členů s takovým ubytováním. Nicméně na názoru o zakotvení takové podmínky do stanov ze strany SVJ se neshodnou ani právníci.

Soudní rozhodnutí

Z loňského odvolacího rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ve věci sporu mezi majitelem bytu a SVJ (č. j. 6 Cmo 86/2020) vyplynulo, že SVJ nemůže žádnému vlastníkovi nakládání s jeho majetkem v souladu s občanským zákoníkem nijak omezovat nebo zakázat. Nemůže tedy zakázat ani tyto krátkodobé pobyty. SVJ může upravit pravidla chování ve společných částech domu, třeba formou domovního řádu. Nemůže ale vlastníkovi nebo nájemci zakazovat nebo omezovat nakládání s vlastním majetkem.

Protože občanský zákoník přiznává každému vlastníkovi právo na nerušený výkon svého vlastnického práva, mohou se dotčení vlastníci bránit jediným možným způsobem. Tím je žaloba na krácení svých práv. Vlastník, který svůj byt poskytuje pro krátkodobá ubytování, by se tedy musel tímto jednáním dotýkat práv jiného vlastníka. Nebo mu ztížit výkon jeho práv svobodně spravovat a užívat svůj byt nebo ohrožovat či dokonce poškodit společné části domu. Takové dokazování je náročné a jak ukazuje dosavadní soudní praxe, jde o zdlouhavou cestu nápravy s nejistým výsledkem.

Živnostenský, finanční a stavební úřad

Otázkou ale zůstává, zda takový vlastník postupuje v souladu s dalšími zákony. Zejména zda legálně provozuje „podnikání“ v oboru ubytovacích služeb a daní příjmy z nich. O to se může zajímat příslušný finanční úřad. A v neposlední řadě, zda nedochází ke změně účelu užívání bytových prostor. Pak má SVJ možnost podat podnět na stavební úřad. Ten posoudí, zda došlo ke změně účelu užívání a porušení právních předpisů. V praxi už se objevují první případy takových podání a rozhodnutí stavebních úřadů.

Vždy se snažte jakékoliv neshody řešit společnou dohodou. Případná sousedská žaloba nebo podnět na příslušný úřad znamenají pro obě strany zhoršení vztahů. Ačkoliv se vám to může zdát nemožné, i v těchto případech je pro obě strany lepší, když se pokusíte pochopit zájmy protistrany a najít přijatelný kompromis.

Povinnosti vlastníka jednotky při pronájmu bytu

Pokud vlastník poskytne svou bytovou jednotku k užívání další osobě nebo osobám, má určité povinnosti stanovené zákony.

Změna počtu osob v bytě a oznamovací povinnost

Občanský zákoník stanovuje vlastníkovi jednotky povinnost oznámit SVJ bez zbytečného odkladu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost nebo byt užívají na dobu delší než přechodnou. Také je povinen oznámit SVJ podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě opět na dobu delší než přechodnou.

Nicméně i tady mohou v případě sporů nastat potíže. Zákon totiž neobsahuje jednoznačnou definici nebo délku „doby přechodné“. Navíc za porušení oznamovací povinnosti zákon neukládá sankce. Je tedy možné opět uvažovat o možnosti domáhat se náhrady škody ostatními spoluvlastníky, pokud by jim vznikla škoda v příčinné souvislosti s nesplněním této oznamovací povinnosti. Případné soudní spory ale budou muset být posouzeny individuálně, jak s ohledem na účel ustanovení, ve kterém se „doba přechodná“ vyskytuje, tak s ohledem na možný vznik škody jiným vlastníkům.  

Zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, dává možnost konkrétního postihu vlastníka, který nesplní oznamovací povinnost. Stanovuje povinnost příjemce služeb (vlastníka jednotky) oznámit poskytovateli služeb (SVJ) písemně a bez zbytečného odkladu změnu počtu osob rozhodných pro rozúčtování nákladů na služby. A v případě nesplnění povinnosti stanovuje sankci v podobě pokuty ve výši 50 Kč za každý den prodlení. Navíc dává SVJ možnost, aby shromáždění nebo stanovy určily jinou výši pokuty. Za rozhodné osoby přitom zákon považuje i ty, u nichž lze mít za to, že mohou užívat byt k jinému účelu než k zajištění bytových potřeb, a to po dobu v souhrnu přesahující 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.

Zpět na aktuality