Výtah v bytovém domě: Musí souhlasit s výstavbou a placením nákladů na provoz všichni vlastníci?
Výstavba výtahu v bytovém domě představuje velký a nákladný zásah do společných prostor domu. Pokud už bytový dům výtahem disponuje, nese za jeho bezpečnost i provoz odpovědnost společenství vlastníků jednotek (SVJ). Ne vždy ale všichni vlastníci jednotek s pořízením výtahu a platbami s ním spojenými souhlasí.
Je pro pořízení výtahu nutný souhlas všech vlastníků? Musí vlastníci v přízemí přispívat na jeho provoz? Jakým kontrolám podléhá provoz výtahu? I na tyto otázky se zaměříme v dnešním článku.
Nový výtah v domě
Výtahy jsou dle nařízení vlády (o úpravě některých náležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím č. 366/2013 Sb., § 5) společnou částí domu.
Rozhodnutí o pořízení výtahu do bytového domu má proto čtyři důležité roviny. První je samotné rozhodnutí o zásahu do společných prostor a vybudování výtahu. Druhou je otázka financování takové investice a třetí je stanovení úhrad spojených s jeho provozem. Samostatnou kapitolou pak je oblast odpovědnosti za provoz výtahu a provádění pravidelných revizí a kontrol.
Rozhodnutí o výstavbě výtahu
Podle občanského zákoníku rozhoduje SVJ o většině záležitostí na shromáždění, kde se musí shodnout nadpoloviční většina přítomných členů. Pokud stanovy nebo zákon nestanovují vyšší počet. Takovým zákonným případem je změna velikosti podílu na společných částech, který definuje prohlášení vlastníka. A změna prohlášení vlastníka není v působnosti shromáždění.
Stavební úpravy v bytových domech proto vždy posuzujte z pohledu dopadů na prohlášení vlastníka a potřebu jeho úpravy. Zákon vyžaduje pro změnu prohlášení písemný souhlas těch vlastníků, jejichž práv a povinností se změna dotkne. Při změně společných prostor se dotýká všech vlastníků, protože mají na společných prostorech svůj podíl. Stavba výtahu v drtivé většině případů vede ke změně vymezení společných částí domu, tedy i změně prohlášení vlastníka. A je tak pro ni potřebný souhlas všech vlastníků.
Čistě teoreticky v případě, že výstavbou výtahu nedojde ke změně podílů na společných částech (nedošlo-li by ke změně podlahové plochy domu) a zároveň nejde o zásah do společné části ve výlučném užívání některého z vlastníků, stačila by pro rozhodnutí nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků.
Nová právní úprava tak téměř vylučuje časté situace před novelou občanského zákoníku, kdy část vlastníků s výstavbou výtahu nesouhlasila a byla přehlasována většinou.
Financování
Z pohledu financování má SVJ prakticky tři možnosti. První je využití vlastních prostředků z „fondu oprav“. Vybudování výtahu je většinou velmi nákladné a vlastní prostředky SVJ na takovou investici nemusí stačit. Pak může být investice financována buď jednorázovými vklady členů nebo SVJ zvolí cestu úvěru. Vyloučena není ani možnost kombinace, pokud by někteří vlastníci s úvěrem nesouhlasili. O případném úvěru rozhoduje shromáždění nadpoloviční většinou hlasů. Více jsme se této problematice věnovali v jednom z našich dalších článků.
Platby za provoz výtahu
Co když ale někteří vlastníci nesouhlasí s placením poplatků za provoz výtahu? Je potřeba rozlišit dvě skupiny plateb, které jsou s provozem výtahu spojené.
První se týkají údržby, oprav, revizí a kontrol. Nejde o náklady na služby a jsou hrazeny z příspěvků na správu domu. Podle zákona každý vlastník přispívá podle svého podílu na společných částech domu. Pokud chcete ve vašem SVJ přispívat jinak, nemůže o tom rozhodnout shromáždění. Je nutné provést změnu prohlášení vlastníka. A je tedy opět nutný souhlas všech vlastníků. Pozor na rozdíl ve změně pouze výše příspěvků (všem stejně, při zachování poměru, například původní výše stanovená jako částka za m2 se navýší o x Kč) a změně v poměru placení mezi jednotlivými vlastníky. V prvním případě není změna prohlášení vlastníka nutná, ve druhém případě ano. Pokud tedy chtějí někteří členové změnit výši příspěvku z důvodu nepoužívání výtahu, nemají to vůbec jednoduché. Potřebují dosáhnout změny prohlášení vlastníka.
Druhou skupinu plateb představují zálohy na služby, což je především spotřebovaná energie. O službách a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé bytové jednotky rozhoduje shromáždění. Pokud shromáždění nestanoví způsob rozúčtování služeb, podle zákona (kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty č. 67/2013 Sb.) se rozúčtují podle počtu rozhodných osob. To velmi zjednodušeně znamená podle osob, které byt obývají nebo užívají déle než 2 měsíce ve zúčtovacím období. Prosadit změnu tak mohou dotčení vlastníci v případě služeb o něco jednodušeji. Pokud nemáte ve stanovách SVJ ošetřeno jinak, stačí opět souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků.
Kontrola výtahů
K povinnostem SVJ patří i dodržování požárních a bezpečnostních předpisů a norem, které stanovují provádění pravidelných kontrol a revizí. U výtahu se provádí několik skupin kontrol: odborné prohlídky, odborné zkoušky, zkoušky po velkých změnách a opravách a inspekční prohlídky.
V roli provozovatele je SVJ odpovědné za udržování výtahu v bezpečném provozu po celou dobu jeho životnosti a provádí vizuální kontrolu funkčnosti jednou za 14 dní. Při této kontrole nesmí zasahovat do funkčních částí.
Ostatní odborné kontroly zajišťuje SVJ prostřednictvím odborného servisního pracovníka servisní firmy. Lhůty pro jednotlivé typy kontrol stanovují právní normy:
- odborné prohlídky se provádí jednou za 2-4 měsíce podle data uvedení výtahu do provozu a jeho zařazení do příslušné kategorie,
- odborná zkouška se provádí jednou za 3 roky,
- první inspekční prohlídka se provádí 9 let po uvedení do provozu a pak pravidelně jednou za 6 let.
Zpět na aktuality
