Vliv ceny energií na služby SVJ

Rostoucí ceny energií mají vliv také na činnost SVJ. A netýká se jen těch SVJ, která mají jako zdroj tepla vlastní kotelnu na elektřinu. Správa bytového domu je spojena s řadou rozhodnutí, která patří do pravomoci SVJ. S rostoucími cenami energií tak některá SVJ čeká zvýšený zájem obyvatel domu o problematiku ceny služeb. K možným dopadům bude patřit třeba úprava výše záloh na služby SVJ. Pro mnohá SVJ to bude příležitost “udělat si pořádek” ve stanovách a nesrovnalostech okolo služeb obecně. Některá SVJ možná budou častěji řešit sousedské spory o zhasínání, využívání výtahu nebo zbytečném vytápění. Někde může vzejít impuls k řešení problematiky energií ze strany dodavatele služeb.

Připravili jsme přehled a připomenutí nejdůležitějších bodů, na které je potřeba při stanovení výše záloh na služby nebo při jejich úpravách pamatovat.

Jakými zákony se řídí úhrady za služby SVJ  

Základní právní úpravu problematiky stanovení výše záloh na služby najdou SVJ v občanském zákoníku a zákonu o službách (zákon, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty).

Vymezení rozsahu služeb  

V zákonu o službách najdou SVJ především definici základních pojmů a rozsah služeb, kterých se zálohy mohou týkat. Ze zákona vybíráme nejdůležitější ustanovení.

§ 2 definuje, kdo je poskytovatel služeb a kdo příjemce, dále zúčtovací období, náklady na služby a rozúčtování:  

• Poskytovatelem služeb je vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy nebo společenství vlastníků jednotek podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví. 
• Příjemcem služeb je nájemce bytu nebo vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví. 
• Zúčtovacím obdobím je období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb. 
• Náklady na služby představuje cena služeb ujednaná s dodavatelem nebo celkové náklady na poskytování služeb; nákladem na služby nejsou revize zařízení a součástí domu a odpisy domu, popřípadě další podobné položky. 
• Rozúčtováním se rozumí vyčíslení výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby. 

§ 3 doplňuje, co lze zahrnout do služeb: 

• Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. 

SVJ i jednotliví členové musí vědět, co se má vyúčtovávat, aby se do vyúčtování nedostaly položky, kterých se vyúčtování netýká. Typicky u SVJ do vyúčtování nepatří tzv. “fond oprav” nebo “správní fond”. Slovo “zejména” v uvedeném zákoně znamená, že nejde o plný výčet služeb. Jednotlivá SVJ mohou mít sjednány služby v menším i větším rozsahu. Je však důležité, aby SVJ rozsah služeb jednoznačně uvedla ve svých stanovách.  

Kdo o službách v SVJ rozhoduje 

Podle § 3 zákona o službách si rozsah poskytovaných služeb ujednají poskytovatel služeb s příjemcem nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství. 

A § 1208 občanského zákoníku pak uvádí, že do působnosti shromáždění, mimo jiné, patří změna stanov a také schválení druhu služeb a způsob rozúčtování cen služeb na jednotky. 

Jak postupovat při stanovení a změně výše záloh na služby SVJ

Z obou zákonů tak vyplývá, že SVJ rozhoduje o rozsahu služeb, způsobu jejich zajištění, výši záloh na jejich úhradu i o způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky.  A toto rozhodování patří do kompetence shromáždění vlastníků. Není tedy správně, pokud o těchto záležitostech rozhoduje předseda (nebo výbor). Statutární orgán zastupuje SVJ v jednání s třetími osobami a externími subjekty. Tedy například i s dodavatelem energií, nemůže však rozhodovat o změnách stanov nebo o výši záloh na služby.  

V souvislosti s energiemi v bytovém domě proto doporučujeme řádně upravit problematiku služeb ve stanovách. A také věnujte pozornost znění smluv s dodavateli služeb. Za jakých podmínek lze například měnit cenu a další ustanovení smlouvy. V návaznosti na to pak ve stanovách ošetřete i rozhodování o smlouvách, které sjednává SVJ s externími subjekty.  
 
TIP: Pozor si dávejte na to, že mnohá ujednaní nejsou uvedena přímo ve smlouvách s dodavateli služeb, ale také v obchodních podmínkách. Smlouvy samotné se pak na obchodní podmínky odkazují.   

Zpět na aktuality