SVJ a povinnosti (nejen) nového vlastníka jednotky
Koupě nebo prodej bytové jednotky v domě, kde se o správu stará společenství vlastníků jednotek, klade na všechny tři účastníky (prodávající, kupující i správce domu) nároky v podobě povinností daných zákonem. Vlastnictví bytu je totiž neodmyslitelně spojeno s členstvím v SVJ. Vedle zákonných povinností jsou zde ještě dobré mravy. I ty napomáhají celou transakci zvládnout tak, aby žádná ze stran nevzpomínala na druhou “ve zlém”.
Informační povinnost nového vlastníka jednotky
Nový vlastník jednotky má povinnost bez zbytečného odkladu informovat správce domu o:
- nabytí vlastnictví jednotky, svém jménu a bydlišti;
- uvést jméno a bydliště osob, kterým byl přenechán byt k užívání (na dobu delší než přechodnou, bude-li se tedy jednat především o nájemce či podnájemce);
- uvést celkový počet osob, které budou spolu s vlastníkem či nájemcem v bytě bydlet a sdílet domácnost (tyto osoby není nutné uvádět jménem).
S informační povinností nového vlastníka souvisí povinnost SVJ vést seznam vlastníků jednotek. A to právě v rozsahu jména a bydliště každého vlastníka. Správce domu má také povinnost vést v seznamu i další osoby, kterým vlastník jednotky přenechal byt k užívání (vždy jméno a bydliště).
Správce domu je povinen na základě žádosti kteréhokoli vlastníka poskytnout jméno a bydliště vlastníka jiné jednotky či osoby, které byl určitý byt přenechán k užívání.
Z dalších informačních povinností vlastníka jednotky vybíráme:
- Povinnost informovat správce domu o jakékoliv plánované stavební úpravě v bytě. Bez ohledu na to, jakého rozsahu a zda je k ní potřeba stavební povolení nebo ohlášení. Na základě předchozí výzvy má pak SVJ právo přístupu do bytu za účelem ověření, zda takové stavební úpravy neohrožují, nepoškozují či nemění společné části.
- Oznamovací povinnost správci domu o podnikání nebo jiné činnosti v bytě, která by mohla narušit obvyklý klid a pořádek v domě.
SVJ a dluhy předchozího vlastníka jednotky
Vlastník jednotky je povinen hradit příspěvky na správu domu a zálohy na služby. Nově SVJ jako osoba odpovědná za správu domu nemá při převodu bytu na nového vlastníka povinnost vypořádání dlužných nebo přebývajících příspěvků nebo záloh s původním vlastníkem. Na nového vlastníka jednotky ale přejdou případné dluhy dosavadního vlastníka vůči SVJ jen tehdy, pokud nový vlastník měl možnost tyto dluhy zjistit. Původní vlastník má ze zákona povinnost doložit novému vlastníkovi potvrzení SVJ o existenci nebo neexistenci dluhů a SVJ má povinnost takové potvrzení vystavit. Praxe je taková, že prodávající požádá SVJ o potvrzení o “bezdlužnosti” a to následně předloží kupujícímu. Jde tak zejména o to, aby potvrzení bylo vyhotoveno přesně. SVJ tak nebude muset v případném sporu čelit komplikacím při prokazování, že kupující se o dluzích dozvěděl.
Seznámení nového vlastníka se stanovami, fungováním a hospodařením SVJ
Tato povinnost není dána zákonem. Je však pro nového vlastníka jednotky zásadní. Ve stanovách je zakotven seznam práv a povinností členů a také pravidla domovního řádu a chování v domě. Mohou, v zákonem uvedených případech, určit pokuty. Dále obsahují postup pro konkrétní situace, ke kterým může dojít a které se týkají celého domu. Nebo pravidla pro rozhodování o domě a bydlení v něm. Pozor na to, že stanovy nemohou omezit vlastníka bytové jednotky v nakládání s bytem (např. pronájem.)
Ve stanovách se lze ještě stále setkat se spoustou neplatných, sporných či dokonce nezákonných ustanovení. V případě nejistoty nebo pochybností se budoucí vlastník může ptát-informace pro něj může ověřit stávající vlastník. Má totiž právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. Může nahlížet do smluv i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie. Zjednodušeně platí: pokud nějakou povinnost vlastníka upravuje zákon odlišně od stanov a ze zákona vyplývá, že daná povinnost musí být upravena přesně v souladu s ním, pak ustanovení stanov neplatí. V opačném případě bude platit povinnost daná stanovami.
Zpět na aktuality
