SVJ a družstvo v jednom domě: Jaká jsou pravidla společného fungování?

Souběžné fungování bytového družstva (BD) a společenství vlastníků jednotek (SVJ) v jednom bytovém domě není žádnou výjimkou. Nejčastěji k této situaci dochází v případech, kdy bytové družstvo postupně převádí bytové jednotky do osobního vlastnictví. Jaké praktické dopady na správu bytového domu takové společné působení má? Kdo o čem rozhoduje a jak jsou rozděleny kompetence mezi obě právnické osoby?

Vznikem SVJ přebírá odpovědnost za správu domu

Jakmile v bytovém domě vznikne SVJ, stává se BD jeho členem a vystupuje vůči němu jako ostatní vlastníci bytových jednotek.

Podle občanského zákoníku musí být SVJ založeno v bytovém domě s minimálně 5 jednotkami a 4 různými vlastníky těchto jednotek. Už při převodu 3 bytových jednotek do osobního vlastnictví různým vlastníkům tak v bytovém domě může nastat situace, kdy je ze zákona vznik SVJ povinný.  SVJ je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Je tedy jediným subjektem, který je za zajištění této správy odpovědný. Vznikem SVJ proto dochází k přenesení odpovědnosti za správu domu z BD na SVJ. Nezáleží ani na tom, zda má SVJ více nebo méně členů než BD.

BD po vzniku SVJ nezajišťuje správu, opravy a údržbu společných částí domu a pozemku, ale už pouze správu v jednotlivých bytových jednotkách ve vlastnictví družstva a hradí náklady s tím spojené s výjimkou toho, co je povinen podle stanov BD zajišťovat na své náklady sám nájemce. BD a jeho nájemníci se musí při správě bytů ve svém vlastnictví řídit zákonem a stanovami SVJ. Bez souhlasu shromáždění nesmí zasahovat do společných částí domu.

Členství družstva v SVJ

Členem SVJ je pouze BD jako právnická osoba, ne jeho členové. Ti jsou nadále nájemníky družstevních bytů. BD zastupuje statutární orgán, ten se také účastní shromáždění vlastníků SVJ.

V případě souběžné existence SVJ a družstva v jednom bytovém domě tak BD plní dvě role:

• vůči SVJ, jako vlastník jednotek s právy a povinnostmi člena SVJ podle příslušného zákona a stanov SVJ,
• vůči svým členům, což jsou nájemníci doposud nepřevedených jednotek, jako pronajímatel s právy a povinnostmi pronajímatele podle příslušných zákonů a stanov družstva.

Předání správy domu

Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku, kterému předchází schválení stanov a volba statutárního orgánu SVJ, a to obvykle na první schůzi shromáždění vlastníků jednotek. Tuto schůzi má povinnost připravit a svolat BD jako původní vlastník a správce bytového domu.  

Znamená to také, že BD je povinno předat SVJ veškeré dokumenty spojené se správou domu, protože výbor SVJ je statutárním orgánem, který má povinnost vykonávat svou činnost s péčí řádného hospodáře.

Hlasování na shromáždění SVJ  

Na shromáždění vlastníků vystupuje BD jako jeden z vlastníků s podílem, který odpovídá velikosti jím vlastněných jednotek na společných částech domu a pozemku. Nerozhoduje tedy množství bytových jednotek, které vlastní.

O záležitostech družstva rozhodují jen jeho členové a zájmy členů družstva se tak i nadále řeší na členských schůzích. Statutární orgán, který družstvo zastupuje na shromážděních SVJ, by měl názory členů BD respektovat.

Ideální postup je, pokud shromáždění SVJ předchází schůze družstva se stejným programem a zástupce družstva pak může na shromáždění SVJ při hlasování prezentovat zájmy dle výsledku hlasování družstevníků. V praxi existují také případy, kdy se obě schůze spojí a nejprve hlasují členové BD a pak hlasují vlastníci SVJ (včetně družstva, které je jedním z vlastníků).

Hospodaření SVJ a družstva v jednom domě

Hospodaření BD nemusí odpovídat hospodaření SVJ. Obě právnické osoby hospodaří samostatně a vedou svá účetnictví odděleně, včetně účetních závěrek a daňových přiznání. Logicky pak oba subjekty musí samostatně provádět vyúčtování záloh na služby svým členům. BD v tomto případě vystupuje vůči svým členům jako poskytovatel služeb a vůči SVJ jako příjemce.

Družstvo jako člen SVJ má povinnost přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech na účet SVJ. Od svých členů ale může vybírat v rámci nájemného vyšší částky, právě na financování oprav a investic ve správě družstva.

Finanční prostředky nashromážděné od členů BD jsou jeho majetkem. I když dojde ke vzniku SVJ, tyto finanční prostředky zůstávají stále ve vlastnictví BD.

Na závěr upozorníme, že i v případě souběžné existence SVJ a družstva v jednom domě není nijak vyloučena možnost SVJ svěřit správu bytového domu třetí osobě, např. správcovské firmě. A není ani vyloučena možnost, aby družstvo na základě smlouvy vykonávalo některé činnosti správy domu a pozemku pro SVJ.

Zpět na aktuality