Předseda společenství vlastníků: klíčová role pro správné fungování každého SVJ

Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou, můžeme se na něj tedy dívat jako na firmu. A každá právnická osoba má své orgány. Statutární orgán zastupuje “firmu” navenek, má tedy oprávnění za ni jednat. Je to odpovědná role se spoustou rozhodovacích pravomocí na straně jedné, ale i povinnostmi na straně druhé. Každá firma také potřebuje dobrého “šéfa”, tím v případě SVJ bývá “předseda”. 

Není předseda jako předseda 

Právnická osoba může mít buď jednočlenné (individuální) orgány nebo vícečlenné (kolektivní), to platí i pro statutární orgán.  

Předseda společenství vlastníků je statutárním orgánem SVJ, který má jen jednoho člena. Výbor je vícečlenným statutárním orgánem SVJ. Činnost výboru řídí a organizuje jeho předseda, kterého volí členové výboru. Předseda výboru tedy není totéž, co předseda společenství. Statutárním orgánem SVJ je vždy buď jen “výbor” nebo “předseda společenství vlastníků”, jiné názvy nemůže statutární orgán mít, jak jasně definuje občanským zákoník:  

“…Statutární orgán je výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků. Zřídí-li stanovy další orgány, nelze jim založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu.” 

Z občanského zákoníku je také zřejmé, že orgány SVJ, jejich působnost, počet členů, funkční období a způsob jakým se svolávají a rozhodují, definují stanovy. Dávejte proto při sepisování stanov pozor na správné názvosloví a správné používání funkce v praxi. Mnoho předsedů výboru jako svou funkci neuvádí “předseda výboru”, ale “předseda společenství vlastníků”! 

Volba předsedy společenství vlastníků 

Stanovy SVJ musí umožňovat, aby statutárním orgánem byla jedna osoba. Předsedu společenství vlastníků, stejně jako členy všech volených orgánů, volí dle občanského zákoníku výlučně shromáždění.  

Pravomoc a odpovědnost

Předseda společenství vlastníků (nebo výbor) zastupuje SVJ a má pravomoc, která nepřísluší shromáždění. Co patří do působnosti shromáždění jednak vyjmenovává občanský zákoník, dále pak působnost shromáždění mohou rozšířit stanovy. Pozor na to, že stanovy mohou působnost shromáždění danou zákonem rozšířit, ale nikoliv zúžit. Pak tedy vše ostatní, co neřeší shromáždění, rozhoduje předseda společenství (nebo výbor).  

Předseda společenství vlastníků jako statutární orgán SVJ zajišťuje bezproblémový a právně správný chod SVJ a rozhoduje o záležitostech, která mu náleží dle zákona a stanov. 

Základní povinnosti

K povinnostem předsedy společenství jednotek patří zejména: 

• Odpovědnost za plnění povinností a dodržování pravidel všech členů SVJ, která jsou určená stanovami. I když se to nezdá, jde o nejnáročnější oblast práce každého předsedy společenství. Jedná s “neposlušnými” členy SVJ, například dlužníky, ale třeba také s vlastníky či jejich nájemci, kteří užívají společné části v rozporu s pravidly jejich užívání, často i v rozporu s obecnými bezpečnostními předpisy.  
• Jednání se správními orgány a všemi třetími osobami mimo společenství. Odpovídá za veškerou administrativu ve vztahu ke správním orgánům, komunikuje se správcem.  
• Má povinnost svolávat shromáždění, a to v souladu se zákonem nejméně jedou za rok. Pokud shromáždění nesvolá, mohou to udělat vlastníci jednotek, mají-li alespoň čtvrtinu všech hlasů. 
• Na žádost vlastníka jednotky umožňuje nahlížet do smluv, účetních knih a dokladů SVJ. Toto právo nemůže být žádnému vlastníkovi jednotky předsedou společenství upíráno.  
• Stanovy mohou určit i další odpovědnosti. Předseda společenství jednotek může odpovídat také za pravidelnou kontrolu objektu, revize, opravy, objednávky služeb pro dům, komunikaci s dodavateli služeb a další činnosti. 

Nejčastější chyby ve výkonu funkce

V praxi se stává, že předseda společenství vlastníků (i v dobré víře) rozhoduje o záležitostech, ke kterým SVJ nebo on sám nejsou právně způsobilí a o kterých tudíž nemůže rozhodovat. Takové rozhodnutí pak nemá žádnou právní sílu. Může jít o rozhodnutí o majetku, který patří jednotlivým vlastníkům jednotek a není tedy společný. Příkladem jsou často problematická okna v bytech, kde dochází ke sporům o to, zda patří nebo nepatří do společných částí domu. To by mělo být definováno v prohlášení vlastníka.  
 
Velmi problematické jsou obecně opravy společných částí domu, dohady a otazníky ohledně postupu předsedy společenství i jeho pravomoci o těchto věcech rozhodnout. Doporučujeme tuto problematiku dobře upravit ve stanovách, stanovit v nich finanční limit pro opravy společných částí, k nimž je oprávněn statutární orgán společenství (předseda, případně výbor). 
 
Někteří předsedové společenství zapomínají svolat shromáždění, nesprávně vedou účetnictví nebo jejich zápisy ze schůzí neodpovídají platné právní úpravě. 

Externí předseda společenství vlastníků

Funkce předsedy společenství vlastníků je časově velmi náročná, vyžaduje velmi dobrou znalost právní úpravy a stanov, navíc je potřeba mít dovednost jednání s lidmi, vyjednávání a značnou dávku asertivity. Určitě se vyplatí i schopnost vysvětlit často složitou problematiku všem členům SVJ a získat jejich souhlas nebo alespoň názor. A to mnohdy při pestré skladbě členů SVJ věkem, naturelem i názorovým založením a hodnotami, není vůbec jednoduché. Přijetím funkce se navíc předseda společenství stává osobně odpovědným za škodu způsobenou v souvislosti s jejím výkonem. Mnohá SVJ tak čelí problému, kdy funkci předsedy společenství nechce nikdo vykonávat. 

Problém může vyřešit volba externího profesionálního předsedy. V souladu s občanským zákoníkem totiž může funkci předsedy vykonávat i externí subjekt, profesionál, který není členem SVJ. Nikdo z členů SVJ tak nemá odpovědnosti, které k předsedovi patří. Za službu ale musí SVJ připlatit. Pozor na to, že externí předseda nerovná se správcovská firma. I když SVJ uzavře smlouvu o správě domu s firmou, která bude o dům pečovat, odpovědnost za správu domu nadále nese výbor nebo předseda společenství jako statutární orgán. S firmou, která bude funkci externího předsedy vykonávat, proto doporučujeme uzavřít podrobnou smlouvu, jejíž obsah bude jasně definovat, o co všechno se bude externí firma v roli předsedy společenství starat. 

Zpět na aktuality