Pravidla pro zastupování vlastníků jednotek na shromážděních SVJ

Jak je to se zastupováním vlastníků jednotek ve věcech a při rozhodnutích spojených se společnými částmi domu? Mohou se členové nechat zastupovat na shromážděních SVJ? V praxi se můžete setkat se spoustou rozdílných názorů. Například s názory, že zastupování není možné nebo je možné jen v případě, že ho umožňují stanovy SVJ. Pokusíme se v této problematice trochu udělat pořádek. Rozdílné názory se totiž mohou opírat o rozdílný výklad Nejvyššího soudu v průběhu posledních let.

Právní úprava zastupování vlastníků jednotek

Kamenem úrazu většiny nejasností okolo zastupování vlastníka jednotky je fakt, že platná právní úprava, především občanský zákoník, problematiku zastupování vlastníků jednotek další osobou výslovně neupravuje. V zákoně tak nenajdete ani oporu pro případnou formu plné moci nebo omezení zastupování co do počtu zastoupených osob. V tom je postavení SVJ v nevýhodě oproti jiným právnickým osobám. Akciové společnosti, společnosti s ručením omezeným nebo družstva mají úpravu zastupování na jednáních nejvyšších orgánů v zákonech upravenu.

Například členové družstva mají podle zákona o korporacích možnost nechat se zastoupit na členské schůzi v tomto zákoně výslovně uvedenu. Vedle samotné možnosti zastoupení zákon dále stanoví, že má být plná moc písemná. Také musí obsahovat, zda platí pro účast na jedné nebo více členských schůzích. A omezuje zastupování jednou zmocněnou osobou na maximálně jednu třetinu všech členů.

Rozhodnutí Nejvyššího soudu

Protože otázku zastupování neupravoval ani zákon o vlastnictví bytů, který byl v roce 2014 nahrazen novým občanským zákoníkem, opírala se většina SVJ o rozhodnutí a výklady Nejvyššího soudu. V roce 2012 vydal Nejvyšší soud rozhodnutí, podle kterého se mohl člen SVJ nechat zastoupit na shromáždění jen v případě, že to výslovně umožňovaly stanovy SVJ. Toto rozhodnutí jen rozvířilo diskusi a debaty o tom, zda takový postup není v rozporu s obecným právem jakékoliv osoby nechat se při právním jednání zastupovat. Mnohá SVJ se o rozhodnutí Nejvyššího soudu opírala, jiná s ním nesouhlasila.

V říjnu 2019 ale Nejvyšší soud udělal v otázce zastupování přeci jen více jasno. Došel k závěru, že se vlastník jednotky může nechat na shromáždění zastoupit jinou osobou, pokud to stanovy SVJ nevylučují. Z toho vyplývá, že v současné době není nutné, aby SVJ měla možnost zastupování ve svých stanovách výslovně uvedenu. Ve stanovách ale můžete zastupování určitým způsobem omezit nebo zcela zakázat.

Více zástupců a společná účast na shromáždění

Některá SVJ řeší také otázku, zda se mohou shromáždění zúčastnit zmocněnec i zastupovaný současně. A také zda se může nechat vlastník jednotky zastoupit více osobami. I v těchto otázkách se mohou SVJ opřít jen o stanoviska a rozhodnutí Nejvyššího soudu.

V dřívějším rozsudku z roku 2004 Nejvyšší soud stanovil, že současná účast vlastníka jednotky a jeho zástupce je možná jen se souhlasem ostatních vlastníků. Podle nových rozhodnutí Nejvyššího soudu se ale odborníci shodují na tom, že s novým občanským zákoníkem se mohou SVJ opřít o obecná ustanovení týkající se zastupování a také o dvě zásady, ze kterých nový občanský zákoník vychází. Jde o zásadu „autonomie vůle“ a zásadu „je dovoleno vše, co není zakázáno“.  Vlastník jednotky se tak může nechat zastupovat více osobami najednou a může se účastnit shromáždění společně se svým zástupcem nebo zástupci.  

A na závěr k zastupování vlastníků jednotek upozorníme na to, že zcela výjimečně můžete účast na shromáždění vlastníkovi jednotky a jeho zástupci nebo zástupcům zakázat. A to v případě, že by jejich účast narušila řádný průběh shromáždění. Musí se ovšem jednat o opravdu zjevnou snahu vlastníka jednotky průběh shromáždění narušit a komplikovat.

Zpět na aktuality