Společné prostory SVJ a jejich pronájem: 7 důležitých otázek a odpovědí

Máte v bytovém domě volné společné prostory a zvažujete jejich pronájem? Nebo svůj zájem o nájem společných prostor projevil některý z členů? Připravili jsme přehled 7 důležitých otázek, které vám s orientací v problematice pronájmu společných prostor pomohou. A především se vyhnete chybám a nepříjemnostem.

Může SVJ podnikat a pronajímat svůj majetek?

Nemůže. SVJ má jediný výlučný úkol, zajišťovat správu společných prostor. Je sice právnickou osobou, ale s omezenou působností. Všechny právní úkony, včetně nabývání majetku a nakládání s ním, tak může činit jen za jediným účelem – správa domu a pozemku. Z toho vyplývá, že nemůže žádný majetek pronajímat za účelem zisku. A nemůže ani jinak podnikat nebo se podílet na podnikání jiných osob.

Jsou společné prostory majetkem SVJ?

Společné prostory nejsou majetkem SVJ. Každý vlastník bytové jednotky je současně spoluvlastníkem společných částí domu. O nakládání s tímto společným prostorem tak rozhodují vlastníci, nikoliv SVJ. To nevylučuje možnost, abyste určitou část společných prostor přenechali k výlučnému užívání některému z vlastníků. Musí to být uvedeno v prohlášení vlastníka.

Může SVJ společné prostory pronajímat a kdo o tom rozhoduje?

Podle platné právní úpravy může SVJ uzavřít smlouvu o pronájmu společných částí domu a dohlížet na plnění smlouvy druhou smluvní stranou. O pronájmu ale rozhodují členové na shromáždění vlastníků. Doporučujeme, abyste na shromáždění dohodli také pravidla pronájmu: výše nájmu, doba nájmu, způsob výběru nájemce, mantinely o možném využití prostor a další pravidla. Uzavření smlouvy už pak provede statutární orgán SVJ podle těchto dohodnutých pravidel. Na shromáždění tak můžete schválit buď konkrétní návrh smlouvy nebo jen její podstatné body.  

Komu náleží příjem z pronájmu společných prostor?

Příjmy z pronájmu společných prostor nejsou a nemohou být příjmem SVJ. Vždy jde o příjem vlastníků jednotek a rozdělí se mezi ně podle velikosti jejich spoluvlastnického podílu na společných částech domu. I když je nájemné často posíláno na účet SVJ, nejde o jeho výnos. Vlastníci jednotek se ale mohou rozhodnout, že nebudou vyplacení příjmu z pronájmu požadovat a ponechají příjem z pronájmu na účtu SVJ jako mimořádný příspěvek.

Kdo příjem z pronájmu společných prostor daní?

Příjmy z pronájmu společných prostor, ale i další příjmy plynoucí ze společných prostor (např. reklama umístěná na domě), nejsou výnosem SVJ, není ani jeho povinností tyto příjmy zdanit. Příjem z pronájmu vzniká vlastníkům jednotek a ti tak v příslušném zdaňovacím období nesou případnou daňovou povinnost. A to bez ohledu na skutečnost, zda vlastníci jednotek rozhodli o ponechání výnosu z pronájmu formou mimořádného příspěvku SVJ.

O těchto příjmech tak neúčtuje SVJ ve výnosech, ale jako o závazku vůči vlastníkům jednotek v případě, že jim bude příjem z pronájmu vyplacen. Pokud na shromáždění rozhodnete, že výnos ponecháte SVJ, třeba jako zálohu na činnosti spojené se správou domu, zaúčtujete jej pak jako ostatní zálohy.

Může si společné prostory pronajmout člen SVJ?

Jak jsme již uvedli, o způsobu využití a nakládání se společnými prostorami rozhodují vlastníci jednotek na shromáždění. Nic nebrání tomu, aby zájemcem o pronájem byl jeden z členů SVJ. V takovém případě určitě doporučujeme projednání všech podmínek nájmu na shromáždění (podle zákona nebo stanov, které mohou podmínky pronájmu společných prostor nejen vlastním členům SVJ specifikovat přísněji, než stanoví zákon).

Lze společné prostory přenechat do výlučného užívání některému z členů?

Ano, v souladu s výše uvedeným. Toto výlučné užívání společné části domu musíte uvést v prohlášení vlastníka. Je to dokument, kterým se rozděluje vlastnické právo k nemovitosti a obsahuje údaje o bytových jednotkách, společných částech domu, podílech na společných částech a také vymezení společných prostor vyhrazených k výlučnému užívání některému z vlastníků bytových jednotek.

Pokud chcete změnit prohlášení vlastníka z důvodu změny výlučně užívaných částí, dotýká se změna práv a povinností všech vlastníků jednotek a pro takovou změnu potřebujete písemný souhlasem všech těchto dotčených vlastníků.

Znát správný postup pro pronájem společných prostor bytového domu je důležité. Vlastníci jednotek totiž vystupují v několika rolích. Především jsou vlastníky svých bytových jednotek, ale také spoluvlastníky společných prostor. V případě pronájmu společných prostor mají nárok na svůj podíl příjmu z nájmu. Jsou také členy SVJ, na jehož účet může být případné nájemné hrazeno. A do třetice jsou členy nejvyššího orgánu SVJ – shromáždění, které rozhoduje o pronájmu společných prostor, jeho podmínkách, ale i výši příspěvků na správu domu.

Zpět na aktuality