Katastr nemovitostí a SVJ: omezení přístupu k datům

Přístup k informacím v katastru nemovitostí je od června omezen. Katastr nemovitostí nejdříve oznámil na svých stránkách úplné omezení nahlížení pro anonymní uživatele a tento krok zdůvodnil zejména nadměrným zneužíváním dat z katastru softwarovými roboty:  

„Anonymním (nepřihlášeným) uživatelům budou zobrazovány pouze základní informace o nemovitostech a řízeních, bez uvedení vlastníků nemovitostí a účastníků řízení. Kompletní údaje budou dostupné pouze pro uživatele přihlášené prostřednictvím Portálu národního bodu pro identifikaci a autentizaci – eidentita.cz nebo pomocí účtu Dálkového přístupu do katastru nemovitostí.„

Později však pod tlakem veřejnosti své rozhodnutí zmírnil s tím, že individuálním anonymním uživatelům zůstane přístup umožněn. I nadále však budou omezeny hromadné přístupy pro služby založené na robotech. Proč může i tato změna v přístupu způsobit SVJ potíže? A kdy jsou data z katastru při výkony správy užitečná?

Společenství vlastníků jednotek mají na starost správu bytových domů, pozemků i jednotlivých bytů. Jejich povinností je evidovat jejich obyvatele a změny, které ne vždy majitelé nahlásí (zejména pokud jde o problémy s dluhy a exekuce). Navíc i malá chyba nebo nepozornost při zápisu do katastru nemovitostí může způsobit nepříjemnosti. Proto potřebují pravidelně do katastru nemovitostí nahlížet. Ohlášené omezení přístupu tak zejména větším a velkým SVJ, která spravují desítky až stovky bytů, může jejich práci řádného hospodáře opět o něco ztížit. Při kontrole 80 nebo 200 bytových jednotek je „ruční“ kontrola v katastru prakticky nemožná a jedinou šancí tak bylo využívat služby založené na automatických robotech. Katastr nemovitostí sice nabízí službu sledování změn za poplatek 200 Kč, ale jen pro nemovitosti, které jsou ve vlastnictví žadatele služby. 

Katastr nemovitostí: kdy z něj SVJ potřebují informace

Občanský zákoník ukládá všem statutárním orgánům právnických osob, tedy i členům výboru nebo předsedům SVJ, aby jednali při výkonu své funkce s péčí řádného hospodáře. Nesou tak i odpovědnost za škody způsobené při výkonu jejich funkce. V jakých situacích výboru či předsedovi SVJ pomáhají data z katastru nemovitostí být dobrým hospodářem? 

• SVJ mají povinnost vést seznam členů a evidovat jejich adresu, například pro potřeby zaslání pozvánky na shromáždění. Potřebují znát velikost podílu pro zjištění váhy hlasu, mít informaci, kdo bytovou jednotku vlastní nebo spoluvlastní.  
• Typickou situací, při které může SVJ vzniknout přímá škoda, jsou nedoplatky vlastníků jednotek do fondu oprav nebo za služby. Pokud se SVJ nedozví včas o nařízené exekuci nebo insolvenci vlastníka bytové jednotky a nepřihlásí včas své pohledávky do exekučního řízení, může úhrada dluhů dopadnout na všechny členy. Pokud by tedy výbor (či předseda) exekuční řízení “propásli”, mohli by po nich navíc ostatní členové SVJ žádat úhradu, protože svou nečinností způsobili SVJ škodu. O exekuci se SVJ často dozví až z katastru nemovitostí. 
• I změna vlastníka bytové jednotky, kterou nový majitel nenahlásí SVJ, může způsobit potíže a potažmo i škodu. I když tuto povinnost novému vlastníkovi ukládá zákon, mnoho z nich to neudělá. V praxi pak vznikají spory za neuhrazené služby a platby, které nebyly včas a řádně přepsány a vyúčtovány. 

SVJ a péče řádného hospodáře 

Občanský zákoník jasně definuje jednotlivé prvky péče řádného hospodáře. Patří k nim nezbytná loajalita, potřebné znalosti a pečlivost. Součástí nezbytné loajality je i povinnost dát při všech rozhodováních přednost zájmům společenství před vlastními zájmy nebo zájmy třetích osob. Potřebné znalosti znamenají rozhodovat informovaně, tedy využít všech dostupných informací, zdrojů a skutečností a na jejich základě zvážit možné výhody i nevýhody. Výbor (či předseda) nemusí mít veškerou odbornou znalost a dovednosti, mohou nechat konkrétní situaci posoudit jiným odborníkem. Musí být ale schopni rozpoznat, které činnosti již nezvládnou vykonávat nebo které znalosti a dovednosti nemají. I to patří do péče řádného hospodáře. Občanský zákoník také umožňuje pověřit výkonem některých činností v působnosti statutárního orgánu jinou osobu. Opět ale patří k péči řádného hospodáře prověření, zda jde o osobu kvalifikovanou a také kontrola, zda a jak svěřenou působnost vykonává. 

Zákon o obchodních korporacích pak tuto péči řádného hospodáře doplňuje o pravidlo podnikatelského úsudku. To slouží k ochraně členů statutárních orgánů před odpovědností za negativními následky jejich jednání. Každé rozhodování totiž znamená podstupovat určitou míru kalkulovaného rizika. A tuto rozumnou kalkulovanou míru rizika definuje následovně: 

“Pečlivě a s potřebnými znalostmi jedná ten, kdo mohl při podnikatelském rozhodování v dobré víře rozumně předpokládat, že jedná informovaně a v obhajitelném zájmu obchodní korporace; to neplatí, pokud takovéto rozhodování nebylo učiněno s nezbytnou loajalitou.” 

Při posuzování míry rizika a “řádnosti” rozhodování výboru či předsedy SVJ tak opět hraje roli informovanost, zájmy společenství a nezbytná loajalita. 

Zpět na aktuality