Zahrada ve vlastnictví SVJ: kdo ji může užívat a kdo o ní rozhoduje?

Při procházení okolo bytových domů si nejde nevšimnout rozdílného přístupu v péči o jeho okolí. Setkat se lze s upravenými předzahrádkami osázenými květinami až po zcela zanedbané plochy bez jakéhokoliv lidského zásahu. Jak je to ale s péčí o takové přilehlé pozemky? Patří zahrádka do společných částí domu? A kdo se o ni má v bytových domech s SVJ starat? 

Vlastnictví zahrádky v domě s SVJ

Nejprve je nutné se na celou situaci podívat z pohledu vlastnictví. Tedy kdo je skutečným vlastníkem oné zahrádky=pozemku, který má být udržován a případně užíván jedním nebo více obyvateli domu: 

• nejčastěji půjde o pozemek ve vlastnictví SVJ; 
• dále může být pozemek ve výhradním vlastnictvím konkrétního majitele bytu; 
• setkat se lze i s případy spoluvlastnictví pozemku více majiteli bytů nebo všemi majiteli bytového domu; 
• poslední a druhou nejčastější situací, je vlastnictví pozemku obcí (městem).

Kdo je majitelem, lze jednoduše ověřit na katastrálním úřadě nebo v prohlášení vlastníka, které je i základním dokumentem pro vklad údajů do katastru nemovitostí. Pokud je majitelem vlastník bytu nebo více vlastníků, případně obec, musí se veškeré záležitosti řešit s tímto vlastníkem či vlastníky. Pokud chybějící péče zasahuje do vašich soukromých práv a vlastníkem je jiná osoba nebo více osob, budete postupovat jako v případě jiného sousedského sporu. Pokud ale zasahuje do společných částí a obecně do činnosti SVJ, bude s majitelem pozemku jednat SVJ, na které se můžete obrátit. 

Zahrada jako společná část domu 

Pokud je zahrada vlastněna SVJ, patří do společných částí domu. Zákon ani související předpisy zahradu jako společnou část domu sice přímo neuvádějí, lze to však z těchto právních předpisů vyvodit.  

Občanský zákoník definuje společné části takto:  
“Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.“  

Občanský zákoník pak doplňuje a upřesňuje Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím:  

“Společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.” 
 
Nařízení dále konkrétně vyjmenovává, co do společných částí domu patří. Protože výčet v tomto nařízení je uvozen slovem “zejména”, má se za to, že představuje jakési doporučení pro výklad společných částí. Přestože tedy v nařízení zahrady nejsou přímo uvedeny je zřejmé, že i přes nezahrnutí do výčtu je lze za společné části považovat. Zejména pokud mají podle svého charakteru sloužit všem vlastníkům jednotek.  

Kdo o zahrádce ve vlastnictví SVJ rozhoduje 

Když dojde k jakémukoliv sporu o péči nebo užívání společné zahrady (nebezpečné pobíhání psa, přerůstající zeleň apod.), pak bez souhlasu statutárního orgánu SVJ či rozhodnutí nejvyššího orgánu SVJ (shromáždění vlastníků) nelze dělat na takovém pozemku jakékoliv zásahy z vůle jen jednoho vlastníka. A to ani v případě, že mu byla určitá společná část přenechána k výlučnému užívání. Každý vlastník bytu má ale právo navrhnout statutárnímu orgánu (výboru nebo předsedovi) úpravu zahrady nebo okolí domu. Také může požadovat, aby tato problematika byla součástí programu shromáždění, které o ni může rozhodnout. 

Zpět na aktuality